——2007上半年中国房地产市场研究主报告(摘要)

　　1、商品住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。

　　供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾是当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高。当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、资金流动性过剩问题依然突出、人民币升值、住房价格增长等的长期预期，客观上使住房需求持续保持旺盛。但严格的新增土地紧控政策和存量土地盘活难度的加大，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。

　　今年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到2．08，高于去年同期1．9，继续拉开差距。从40个重点城市交易数字反映，到今年6月，商品住房实际登记销售面积与批准预售面积比为1．2。造成今年上半年住房市场供不应求的主要原因是：

　　从供应方面看，一是一些城市住房建设用地已连续几年完不成供地计划（如北京、深圳建设用地供应不足）；二是一些开发公司对未来市场预期看好，对已取得的土地通过分期开发方式延迟开发进度，或未在规定期限内进行开发建设，导致土地实际完成开发的面积不仅增幅大幅回落，而且占待开发土地面积仅40%，近2年累计购置的土地面积，相当的数量被闲置和囤积，市场有效供应严重不足；三是拆迁难度加大，盘活存量土地受到限制，市场供应滞后；四是不少地方政府按国家要求对部分住房项目套型结构比例进行了调整，放缓了新项目的审批，一定程度上影响了新开工项目的供应数量。

　　从需求方面看，一是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；二是受去年宏观调控政策影响，一些持币待购的潜在消费者，在今年上半年需求得到集中释放；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费；四是股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求的增量；五是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地（含境外）机构和个人购房；六是银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。